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三四线楼市凉了,楼市降温,为何不见三四线房价下滑? <#21---->


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从今年九月开始,似乎整个楼市都在降温的状态,房企的打折促销在增加,购房者也对市场不看好,而随着调控的持续以及楼市各种新闻的传播,房价似乎也在应声而跌。然而,一向不被看好的三四线城市却并没有动静,无论是近期的房价数据还是市场上的表现,三四线楼市都一反常态。那么,为何楼市降温的情况下,三四线却并没有明显的下滑?

楼市降温是一个事实。降温的意思就是减去热度,降温的目标直指降去房价。

先看各线城市的房价表现。

从统计局公布的70个大中城市10月房价变动情况看,一线城市新建商品房房价比去年同期涨了1.2%,二手房房价比去年同期涨了1%。一年之间,北上广深总体上房价微涨。

10月份,与一线城市相比,二线城市房价同比涨幅就较大了。二线城市的新房房价同比上涨了10.4%,二手房房价同比上涨了7.6%。再看三线城市,新房房价同比上涨10%,二手房房价上涨7.7%。

由上述可知,首先,二三线成为房价上涨的主要拉动力;其次,中国的楼市是政策楼市,楼市较热的城市仍需要调控政策面的持续介入。

其次,三四线房价没有明显的下滑也有其原因。

主要的原因有三:首先,三四线的楼市政策面,相对一二线热点城市宽松,对投机投资的挤出效应较弱;其次,货币化棚改带来了资金流与需求量,其释放虽然较为集中,但仍会有一个时段;第三,三四线城市对人口有一定吸引力,虽然这个吸引力大大弱于一二线热点城市,但是也会带来楼市需求的增量。需求有增量,也就会给房价带来一定的韧性。

最后,中国楼市调控的目标是使市场趋于稳健。

房地产涉及较广,从经济发展的稳健而言,房价大涨肯定有害,房价大跌也是有利有弊的。稳健意味着可持续,暴跌有时可演变为经济崩盘,所以,中国楼市去除杠杆与去除投机才是最重要的。

从目前的调控指向看,房价泡沫较多的城市,房价肯定要降、要回归合理的,但明显降价的时长,有时会超过你的想象。

9月份,一线城市房价环比下降,二三线城市房价环比涨幅回落;10月份,二线热点城市成交量下滑至谷底,已显现筑顶回调态势。最近,针对取消限购限售谣言,住建部、新华社发文强调,房住不炒调控政策至少1一2年不会发生改变。





此轮房地产牛市,始于15年北上广深率先领涨,16年调控发力,一线城市涨幅趋缓,二线城市厦门、合肥、苏州、南京四小龙成为楼市领头羊。其间,金融高杠杆功不可没,低首付、低利率、消费贷、首付贷刺激楼市高歌猛进,一二线城市轮番上涨,如炒房团将合肥房价由6000元,一路炒高到20000元,17年回调后盘整至今均价14700元,厦门楼市泡沫较重,今年拍地楼面价、房价均大跌30%以上。


北上广深楼市盘整,16年三四线城市普遍去库存,棚改货币化(包括房票)分配,商品房库存积压滞销的中等城市,棚改户手握现金或房票,住宅新房遭抢购,带动房价直线上升。如安庆17年上半年,许多棚改户买不到新房,下半年政策规定可用房票买二手房。截止18年10月安庆主城区房价9700元,迎江区、东部新城均价10000元以上。为了缓解商品房供不应求的局面,安庆棚改实行“双限”政策,即限地价、限房价。



7月份,住建部针对去库存“踩刹车”,采取因地制宜措施,已完成商品房去库存、房价上涨压力大的城市停止棚改货币化,库存任务重的城市继续实行货币化棚改。金九银十期间,三四线城市房价涨跌互现,有分化现象,但上涨乏力已显疲态,楼市将重新回归理性,年底或明年房价将“停涨”,投资性购房应当谨慎。



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