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楼市真的凉凉了,楼市真的入冬了吗?你怎么看? <#21---->


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降价潮、活下去、融资难,楼市入冬似乎已成为主流观点,对于当下的楼市你怎么看?

从9月份的70城房地产数据来,一二线城市房价走势比较平稳,三四线城市涨势较过去有所收窄,并逐步趋向于零增长。而进入10月份,一二线城市房地产成交量跌去一半,之前热点城市处于有价无市的状况。所以,从第三季度开始,中国的房地产市场正式入冬。


通常检验房地产是否入冬,除了成交量的数据之外,还应该有三个因素:首先,进入10月后房企出现了降价潮,一二线城市是通过降低商品房配置,来降低售价居多。比如,精装修房改为毛坯房。


而三四线城市新房价格就直接下降15%至20%,房企正努力回笼资金,尽快退出。而二手房业主则主动降价抛售。此外,去年买房的业主开始进行维权。开发商只能做出让步。


再者,房企转型升级,目前已有18家大型房企改名去“地产”化,而万科在国庆节前的内部会议上,高喊“活下去“口号。当然房企也并非是要完全放弃房地产业务,只是觉得以后楼市业务不好做了,想另外寻找新的利润增长点。


最后,房企的融资难问题突出。而之前定向降准释放出来的流动性,主要是支撑中小微民营企业。而房企因前些年的业务扩张过猛,导致负债率偏高今年又逢偿债周期的到来。所以多数银行不愿意贷款给开发商,除非是排名前50位的房企,即使这样融资成本也很高。


在经历了二年多的房地产调控,目前一二线城市调控政策效果已经显现,而且房地产调控机制将一直执行下去,直到长效机制的建立健全,未来居民可以通过购买商品房、租房居住、共有产权房等多种形式解决居住问题。房地产投机炒作将逐步淡出历史舞台。

我觉得楼市是真的入冬了。

我们看楼市的持续下行会有这么几个阶段:

第一阶段:房地产市场开始调控,主城区限购限贷,受政策挤压购房客群开始向城市的近远郊区域转移,近远郊房地产市场开始火爆;而与此同时主城区项目会通过加强渠道管控、加强对外推广等手段去试图获取更多的意向客户。

第二阶段:房地产调控区域放大,重点城市近远郊区域也开始限购限贷,受政策挤压购房客群开始向更远的远郊及地市转移,地市房地产市场开始火爆;而与此同时,主城区及近远郊区域的项目为了促进成交,除了加强渠道管控与对外推广外,部分项目开始引入分销,还有一部分项目开始降低客户购房门槛,实行低首付、0首付政策。

第三阶段:地市房地产市场持续火爆,同时重点城市主城区与近远郊区域项目已经开始大面积使用分销,分销在房地产市场大行其道,低首付、0首付政策也成为普遍现象。

第四阶段:地市房地产市场逐渐式微,同时重点城市主城区与近远郊区域开始出现降价现象,房价逐步开始回落。

第五阶段:地市房地产市场开始出现降价,同时重点城市主城区与近远郊区域开始出现大面积降价现象,房价回归理性。

我们回想2015年之前的那次调控,大概到第三阶段的时候政府就开始着手救市啦,这也造成了房地产市场在2016年的疯狂;而本次调控目前已经进行到第四阶段,并且第四阶段已经接近尾声,房地产市场是真的入冬了,但还没到“寒冬”吧,中大型开发商还能撑得下去。

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